租房市集恶疾,破解租房难

新华社北京5月6日电6日,在国务院政策例行吹风会上,住房城乡建设部介绍了加快培育和发展住房租赁市场有关情况。两天前,国务院常务会议确定的相关措施引起广泛关注。

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住建部日前对租房需求大的城市调查显示,由于缺少中小户型供给,青年人、新市民只能选择合租,比例达50%。而对3万多名年轻人住房状况调查结果显示,43.8%的租房人在租房过程中遭遇黑中介、欺诈中介费等不良中介行为。

近日,国务院召开常务会议,确定培育和发展住房租赁市场的措施,推进新型城镇化满足群众住房需求。在6日国新办召开的国务院政策例行吹风会上,住建部副部长陆克华公布了住房租赁市场发展目标,并表示将加强住房租赁监管,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。

租房难、房租贵、中介“黑”……从“有住房”到“有房住”,房屋租赁市场转型之路,究竟还有多远?

3月下旬以来,各大城市住房租赁市场进入旺季。但在租客卢朝看来,所谓“旺季”,不过是又到了每年租客们接受涨房租还是提着行囊搬家的时候。

缓解租房难要破哪些题?

“毕业才三年,我已经换了四次房子,每次换房平均要看房10次才能租到合适的。每次找房租房都苦不堪言。”已有三年“北漂”经验的卢朝告诉记者,现在租房市场中很多租客都通过互联网找房,但是由于中介机构经纪人的恶性竞争,靠发布虚假信息吸引客户,其中80%以上都是重复的房源和虚假信息。

“本来说好房子租到年底,可房东突然说要卖房,让我尽快搬走,措手不及!”在北京西单附近工作的杨洁女士,目前正在为“换房”而烦恼,“虽然房东违约会支付违约金,但相比于频繁地找房换房的时间成本,这点儿违约金又有什么用呢?”

在一些大城市,特别是租赁市场供求关系较为紧张的地方,租房难的问题尤为突出。2015年,针对16个外来人口较多、租房需求较大的城市租房市场,住建部开展了一项专项调查。结果表明,租住房屋需求以中小户型为主,50平方米以下占比达75%左右,但市场上可供租赁的中小户型房源较少,承租者往往只能选择合租的形式,合租占比达50%。

租房之难,还在于很难租到合适的房子。

随着住房租赁市场不断发展,供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题日益凸显,成为我国房屋租赁市场发展的三大掣肘。陆克华指出,培育和发展住房租赁市场,对推进供给侧结构性改革、加快改善居民尤其是新市民住房条件、推动新型城镇化进程具有重要意义。

广西柳州蓝天机电公司按公租房模式,在当地建了首个高端公共租赁房屋项目“蓝天福园”,1188套房子,面积都在40至60平方米之间。

多措并举增加房源有效供给

蓝天机电董事长熊家威告诉记者,当前开发商开发的商品房大多有三房或四房,适合一家人居住但不适合单身市民租住,因此单身群体很难租到合适的房子,有的只能选择合租。

在国务院例行政策吹风会上,陆克华表示,到2020年我国要形成供应主体多元的住房租赁市场体系,为实现这一目标,将采取包括发展住房租赁企业、推进公租房货币化、加强住房租赁监管等在内的一揽子政策举措。

按规定,民营企业投资保障房建设,要获得用地政策支持,须满足“50至59平方米区间面积占60%,40至49平方米区间面积占40%”等要求。

陆克华介绍,为满足青年人、新市民的住房租赁需求,未来将新建中小户型为主的租赁住房。“各地应结合住房供需状况,将新建租赁住房纳入住房发展规划,既要考虑供应的总量和规模,也要考虑套型结构比例,更好地满足租赁的消费需求。”

“在一些大城市,特别是租赁市场供求关系比较紧张的地方,租房难问题确实存在。”住房和城乡建设部副部长陆克华在国务院政策吹风会上说。

同时,允许将商业用房按规定改建为租赁住房。“将部分处于闲置或半闲置状况,但位置、配套、交通条件俱佳的商业用房项目改造成租赁住房,既可以增加住房租赁的有效供应,还能够做到物尽其用,避免资源浪费。”陆克华指出,对土地用途调整为居住用地的商业用房项目,用水、用电、用气的价格将按照居民住宅标准执行。

2015年,住建部对16个外来人口较多、租房需求较大的城市做了一个调查,结果显示,租住房屋以50平方米以下中小户型为主的需求占到75%左右,但市场上能够租到的中小户型住房比较少,所以往往只能选择合租,合租比例达到了50%。

此外,允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。目前不少地方已进行了尝试,如上海市去年出台政策,允许将符合条件的客厅改造成一间房间,单独出租使用,业内通常叫作“N+1”。

“国家发展住房租赁市场,支持发展住房租赁企业,是符合中国国情的好政策,将鼓励更多人选择用租赁的方式解决住房问题。”熊家威说。

“从地方实践来看,这么做一方面可以增加中小户型租赁住房的有效供应,另一方面可以适当降低承租人的租金负担,同时也有利于规范住房私自改造出租行为。”但陆克华也同时强调,这一做法必须建立在确保消防设施完好有效的基础上,且不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施,“各地要切实加强对这一类行为的监管,研究制定将现有住房改造后按间出租的条件,以及人均居住面积的标准、单间最多居住人数等办法,确保房屋住用安全。”

据住建部房地产市场监管司司长高志勇提供的数据,目前,通过市场租赁解决居住的总人口就达到1亿人以上,年租金已经突破1万亿元,这也意味着租赁市场是一个巨大的市场。建立购租并举的住房制度,促进住房租赁的规模化、专业化发展,成为房地产领域“来自供给侧的福音”。

北京市住建委曾在2014年针对青年人住房状况进行调查,在3万多名被调查者中,有43.8%的人都表示在租房的过程中遇到中介不良行为。对中介的投诉主要包括隐瞒房屋的真实状况,发布虚假的房源信息,把成套的住宅私自打隔断以后出租,还有乱收费,甚至骗取中介费等。

“只要能出得起价钱,找到好房子也不能说难。最大问题还是房租太高。”北京链家地产一个门店的资深经纪人王立告诉记者,他每天接触大量的租房群体,绝大部分是刚刚毕业的大学生,以及外来务工人员。“有统计说,北京有30万房屋中介大军。我们自己也是租房的一个重要群体啊!”

如何治理“黑”中介?陆克华对此表示,住建部即将开展一次全国范围内的房地产中介专项整治行动。对于存在违法违规行为的中介机构,各地要责令限期改整,记入信用档案,取消网上签约的资格;情节严重的依法处以罚款,并列入黑名单。

在北京,租房成为不少年轻人及打工族的首选。随着北京房价一路上扬,房租的价格也水涨船高。东直门附近一套60平方米的“小两居”,去年的租金还在每月4500元左右,如今已经上涨至每月近6000元,涨幅逾67%。

除了对不诚信的行为加大打击力度,增加机构租房供给者的比例无疑是改善房屋租赁市场的长久之计。据国家统计局公布的全国第六次人口普查数据显示,目前我国有25.8%的城市居民租住住房,89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅,供给主体不成熟,房屋租赁登记覆盖面窄,中介服务体系不专业共同导致了租房市场的混乱。

王立说,这些租房群体工资并不高,绝大多数月薪在5000元上下。即便合租,一间卧室租金每月也要将一两千元,这意味着月收入一小半用在租房上。年轻人还有买衣服、朋友聚会等花销,每个月几乎就成了“月光族”。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出,我国住房租赁市场缺少机构出租者,而机构出租者在市场中起到重要的示范作用。在一些国家成熟的房地产市场,由专业租赁企业提供的房源占比约为30%。

一些人迫于中心城区的高昂房租压力,被迫向城市周边发展。在宣武门附近工作的陈雪目前租住在西红门地区,每天乘坐地铁四号线上下班,加上步行时间,每天花在路上将近100分钟。

针对“资金收益率低、回笼时间长”这一严重阻碍房地产开发企业从事住房租赁业务的问题,陆克华表示,对依法登记备案的住房租赁企业、机构,包括个人,今后将给予税收优惠政策支持,同时鼓励金融机构加大支持,增加租赁住房用地供应。他说:“要充分发挥市场的作用,调动企业的积极性,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大中小住房租赁企业协同发展的格局。”

“虽然住得远一些,但房租每个月比宣武门附近能省2000块。”陈雪说,“虽然苦点儿、累点儿,但盘算一下,我也就忍了。”

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原中国房地产业协会副会长朱中一表示,推动房屋租赁市场规模化发展,有利于降低消费者的入市成本和购房压力,使其从长期的购房还款压力转变为短期的租金模式。

长租式白领公寓的领头羊魔方公寓已先行一步,近日宣布,在国家大政策支持背景下,预计2016年门店数将达300家,2017年达600家,2018年达1000家。万科此前也试水“先租后买”,未来不排除探索住宅本身“租售并举”,“先租后售”等新业务模式。发展住房租赁市场,自然人和各类机构投资者购买库存商品房出租,不仅能丰富租赁市场房源供给,也有望适当降低商品住房价格。

“我刚参加工作的时候,租用的是单位的集体宿舍,所以没有遇到中介这方面的事情。现在部里新来的这些年轻人,大部分都是租房子住的,我也经常听到他们对中介的一些抱怨,甚至遇到了一些黑中介,比较愤慨。”陆克华说。

对房地产中介机构和中介人员服务的质量,大家报怨很多。

吹风会上,陆克华公布这样一个数字:北京市2014年对3万多名年轻人住房状况进行的调查,其中43.8%的人都表示在租房的过程当中遇到了中介方面的一些不良行为。

北京市住建委有一个投诉平台,对中介的投诉主要有:隐瞒房屋的真实状况,发布虚假的房源信息,把成套的住宅私自打隔断以后出租,还有乱收费,甚至骗取中介费等等。

据介绍,住建部将从多方面入手,规范中介机构房源信息发布,全面推进房地产转让合同网签,切实加强房地产交易资金监管,强化对房地产中介机构的备案管理,加强中介机构从业人员管理,完善信用信息系统,加大日常监督检查的力度等,进行规范和整顿。

作为住房租赁的先行者,广州市《房屋租赁管理规定》立法工作正紧锣密鼓推进。在立法草案中,增加了“网上备案”及对房屋租赁经营机构的管理内容,增强了法律威慑力,使各条款更加符合社会和管理的需要。

广州房屋租赁登记备案年平均量约70万宗,目前全市所有租赁房屋已经实现了“网上备案”。

“规范房源信息发布问题,一定要真实。中介机构在房源信息发布前要经委托人同意,同时还要到当地房管部门进行房源信息核验后才可以发布。”陆克华说,不得以虚假的信息、虚假价格进行“钓鱼”。

“远水”也要解“近渴”

6日,记者在位于广州奥园城市天地酒店式公寓售楼中心看到,售楼员一个小时内大约接待了4位有意向投资酒店式公寓的看楼客。从奥园延伸3公里范围内,星罗棋布有十多个楼盘正在进行开发建设,分属于不同的开发商。

满堂红链家市场部高级经理周峰说,只要市场选择对路,开发商还是愿意投资住房租赁市场的。大力发展住房租赁市场,有助于减少房地产市场内的投机行为,也有助于促进房价逐步回归理性。

“目前的情况看,住房租赁市场急需要解决市场有序监管的问题,乱哄哄的市场是无法吸引投资者的。”周峰说。

据陆克华介绍,国家将从多方面扶持住房租赁企业的发展,包括对依法登记备案的住房租赁企业、机构,包括个人,给予税收优惠政策的支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金试点,拓展直接融资的渠道。完善规划建设和用地政策。

要破题必须多管齐下,既要“远水”,也要解“近渴”。

有的地方已开始新的探索。上海市去年允许将符合条件的客厅改造成一间房间,单独出租使用,业内通常叫做“N+1”。这增加了中小户型租赁住房有效供应,可以适当降低承租人租金负担,还有利于规范住房私自改造出租行为。

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